El director ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Jim Tobin, explica cómo los gobiernos locales vincularon los proyectos de construcción de viviendas.
Los potenciales compradores de viviendas en Estados Unidos enfrentan una escasez crónica de viviendas disponibles que ha alimentado una crisis de asequibilidad en todo el país, y no hay alivio a la vista.
La combinación de alta demanda y baja oferta ha provocado que los precios de las viviendas se disparen a niveles casi récord, incluso cuando los compradores potenciales enfrentan las tasas hipotecarias más altas en décadas.
Las estimaciones sobre el déficit de vivienda del país varían, pero la mayoría de los expertos creen que es de millones. Las proyecciones más recientes de Freddie Mac cifran el déficit de vivienda del país en alrededor de 3,8 millones de unidades.
«El problema principal es el hecho de que el inventario es muy, muy bajo», dijo a FOX Business Susan Wachter, profesora de bienes raíces en la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania. «Esto no se resolverá por sí solo hasta que las tasas hipotecarias bajen significativamente».
Las altas tasas llegan al mercado
oh Reserva Federal comenzó a aumentar agresivamente las tasas de interés en marzo de 2022 mientras intentaba controlar la inflación galopante. Durante el período de 16 meses, las tasas de interés aumentaron desde casi cero a un rango de 5,25% a 5,5%, el nivel más alto desde 2001.
Esa campaña de ajuste ayudó a que las tasas hipotecarias subieran por encima del 7% el año pasado por primera vez en casi dos décadas. Los tipos tardaron mucho en retroceder y alcanzaron un nuevo máximo a finales de agosto.
Si bien las tasas de la popular hipoteca fija a 30 años cayeron ligeramente al 7,12% esta semana, siguen muy por encima de la tasa del 5,89% registrada hace un año y de los mínimos de la era de la pandemia del 3%.
«Es el latigazo de tasas bajas seguidas de tasas altas, lo que significa que los propietarios de viviendas con esas tasas bajas están estancados», dijo Wachter. «Eso es lo que nos da un mercado hipotecario extremadamente ajustado».
Un aumento tan pronunciado de las tasas creó un efecto de “esposas de oro” en el mercado inmobiliario: los vendedores que obtuvieron una tasa hipotecaria récord del 3% o menos durante el inicio de la pandemia se mostraron reacios a vender, dejando pocas opciones para los ansiosos. -ser compradores.
La cantidad de viviendas disponibles en el mercado a fines de agosto disminuyó más del 9% con respecto al mismo período del año pasado y una asombrosa caída del 45% con respecto al valor típico antes de que comenzara la pandemia a principios de 2020, según un informe reciente de Realtor. con.
«Lo que estamos viendo con frecuencia es que los propietarios de viviendas existentes dicen: ‘Tal vez pueda vender mi casa por 500.000 dólares, pero ¿adónde voy a partir de ahora?'» Jeff Taylor, director ejecutivo de Mphasis Digital Risk y miembro hipotecario de la junta directiva de Bankers Asociación, dijo a FOX Business. «Entonces lo que están haciendo es decir: ‘Voy a arreglar mi casa y tal vez me quede en ella’. No pongas una casa en venta.»
Los trabajadores de mantenimiento cortan el césped frente a un letrero de desarrollo de viviendas cerca de casas nuevas en Fairfax, Virginia, el 22 de agosto de 2023. (Andrew Caballero-Reynolds/AFP/Getty Images)
Los economistas predicen que las tasas hipotecarias se mantendrán altas hasta finales de 2023 y solo comenzarán a caer cuando el banco central comience a recortarlas. Aun así, es poco probable que las tasas vuelvan a los mínimos observados durante la pandemia.
La mayoría de los propietarios dicen que están casi dos veces más dispuestos a vender su casa si la tasa hipotecaria es del 5% o más, según una encuesta reciente de Zillow. Actualmente, alrededor del 80% de los titulares de hipotecas tienen una tasa inferior al 5%.
«Necesitaremos ver una caída de varios cientos de puntos antes de que las acciones comiencen a subir», dijo Wachter. «En ese momento veremos un mercado normal, pero todavía estamos muy lejos de eso».
No en mi patio trasero
Para agravar el problema, los constructores han tardado en llevar nuevas construcciones al mercado. Se están agregando nuevos listados al ritmo más lento registrado porque muchas casas aún están en construcción.f
Además, según Wachter, las nuevas construcciones tienden a ser más caras por varias razones, incluidas cuestiones de zonificación, reglamentación y disponibilidad de terrenos.
Casas en Hercules, California, mostradas el 16 de agosto de 2023. (David Paul Morris/Bloomberg/Getty Images)
Esta oposición al nuevo desarrollo en las comunidades suburbanas –llamada “NIMBYismo”, que significa “No en mi patio trasero”– está restringiendo las nuevas construcciones en muchos vecindarios.
«Los desarrolladores están organizando lo que pueden», dijo Wachter. «Pero dirán que conseguir terrenos para construir es una barrera real para la oferta de viviendas».
La escasez de viviendas sólo ha servido para impulsar la demanda de los consumidores, manteniendo los precios incómodamente altos a pesar de las tasas hipotecarias más altas en dos décadas.
Ha pasado mucho tiempo
Parte del problema se remonta a la crisis financiera de 2008.
Antes de la caída del mercado inmobiliario, en la década de 2000 se produjo un aumento sustancial en la oferta de viviendas nuevas, impulsada por un aumento en la demanda entre las tasas hipotecarias bajas y las nuevas hipotecas de alto riesgo ofrecidas a prestatarios con puntajes crediticios bajos.
La oferta de nuevas viviendas unifamiliares se disparó a 1,7 millones en 2005, el nivel más alto de construcción en casi 50 años. Pero esa cifra cayó drásticamente después del estallido de la burbuja inmobiliaria, a 442.000 en 2009. Se mantuvo baja en los años siguientes, con una brecha constante en la construcción de viviendas.
De hecho, entre 1968 y 2008, solo hubo un año en el que se construyeron menos viviendas nuevas que en 2017, a pesar del resurgimiento de la demanda en una economía en crecimiento.
«Es cuestión de 13 años», dijo Taylor. “Si miramos de 2010 a 2019, construimos menos de 6 millones de viviendas. La crisis financiera, los millennials que viven en casa… por todas estas razones, no crecimos al ritmo que debería haber sido la demanda porque simplemente no parecía haber existido».
Aún más preocupante es la oferta cada vez menor de viviendas de nivel básico.
Durante la década de 2000, la oferta de viviendas nuevas de nivel básico promedió 150.000 unidades por año, en comparación con 207.000 durante la década de 1990. Estas cifras disminuyeron aún más después de 2008, cayendo a un promedio de 55.000 unidades por año, según Freddie Mac.
Un estudio de 2021 publicado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sostiene que ha habido una brecha de inversión durante décadas en los EE. UU. y que el país enfrenta «una aguda escasez de viviendas disponibles, una crisis de asequibilidad que empeora y un parque de viviendas existente que es envejeciendo y necesitando cada vez más reparaciones, todo ello en detrimento de la salud del público y de la economía”.
